物業(yè)管理用房

1棟

422.24

物業(yè)經(jīng)營(yíng)性用房

2棟

176.6

社區組織用房

3棟、8棟

501.87

一、人員費用

1、人員工資

①項目經(jīng)理

②客服人員

③物業(yè)管理員

④保潔人員

⑤維修人員

⑥綠化人員

⑦秩序維護人員

⑧其他人員（???????）

工資合計

2、社會(huì )統籌保險

3、福利

4、其他（???????）

人員費用合計

二、行政辦公費用

1、物業(yè)服務(wù)用房裝修費用

2、辦公費用

3、通信費用

4、交通費用

5、其他（???????）

辦公費合計

三、工具裝備費用

1、工具費

2、服裝費

3、其他（???????）

工具裝備費用合計

四、物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊

五、其他支出

1、不可預見(jiàn)費

2、管理費

3、稅費

4、

5

6

7

8

9、

早期介入費合計

1

服務(wù)理念和目標

（1）項目特點(diǎn)分析準確（3分）

（2）項目服務(wù)理念切合實(shí)際（1.5分）

（3）項目服務(wù)目標符合實(shí)際和招標人要求（1.5分）

6

2

人員配備

（1）綜合管理人員配置數滿(mǎn)足物業(yè)服務(wù)等級指導標準要求（2分）

（2）工程維修人員配置數滿(mǎn)足物業(yè)服務(wù)等級指導標準要求（2分）

（3）秩序維護人員配置數滿(mǎn)足物業(yè)服務(wù)等級指導標準要求（2分）

（4）環(huán)境管理人員配置數滿(mǎn)足物業(yè)服務(wù)等級指導標準要求（2分）

人員配置總數以各單項人數之和為準，低于指導標準10%（不含10%）的，技術(shù)標按“0”分處理；各單項人員配置數低于指導標準10%（不含10%）的，除單項人員配備不得分外，所對應的日常服務(wù)項也按“0”分處理：其中綜合管理人員對應日常服務(wù)中的第（1）項；工程維修人員對應日常服務(wù)中的第（2）項；秩序維護人員對應日常服務(wù)中的第（3）項；環(huán)境管理人員對應日常服務(wù)中的第（4）、（5）項

8

3

前期管理

（1）物業(yè)的承接查驗：有承接查驗方案且分工明確，流程清晰合理，措施得當（3分）

（2）入住管理：有入住管理方案且分工明確，流程清晰合理，措施得當（3分）

（3）裝修管理：有裝修管理方案且分工明確，流程清晰合理，措施得當（3分）

9

4

日常服務(wù)

（1）客戶(hù)服務(wù)：有客戶(hù)服務(wù)方案且受理、處置、反饋、回訪(fǎng)流程清晰（2分），職責明確（1分）

（2）物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行維護：有詳細的使用、維護、安全管理方案且符合服務(wù)等級標準規定（3分），共用設施設備的日常運行有有效的節能管理措施（1分）

（3）秩序維護管理：有公共安全防范服務(wù)方案并符合服務(wù)標準規定（1分）******消防安全服務(wù)方案完善，并符合服務(wù)標準規定（1分）；車(chē)輛管理服務(wù)方案完善，并符合服務(wù)標準規定（1分）

（4）清潔衛生管理：清潔衛生方案具體且符合服務(wù)等級標準規定（2分）

（5）綠化養護管理：綠化養護方案具體且符合服務(wù)等級標準規定（2分）

14

5

突發(fā)事件

應急預案

（1）預案應包括：火災、電梯事故、治安案件、突發(fā)公共衛生事件、供水中斷、供電中斷、燃氣泄漏、排水設施阻塞漫溢、大風(fēng)、暴雨、暴雪、地震等突發(fā)事件的應急處置預案且可操作性強（6分）

6

6

文件編制、

裝訂質(zhì)量

（1）符合編制格式和裝訂要求（1分）

編制順序混亂，未能在實(shí)質(zhì)上響應招標文件要求，目錄頁(yè)碼和正文頁(yè)碼不對應，該標書(shū)作“0”分處理。

1

合 ??????????計

44

1

投標響應文件

（1）投標函（1分）

（2）法定代表人身份證明（1分）

（3）授權委托書(shū)（1分）

前兩個(gè)文件少一個(gè)應作廢標處理，沒(méi)有委托代理人的無(wú)需提供授權委托書(shū)

3

2

投標報價(jià)

（1）報價(jià)表（1分）

（2）分項測算依據（1分）

（3）報價(jià)符合服務(wù)等級收費標準（1分）

（4）報價(jià)在平均值之內（3分），每超過(guò)或減少10%（含10%）扣1分，扣完3分為止

（4）各分項成本預算全面、詳細、合理（3分）

（5）稅金計算符合國家法規規定（0.5分）

（6）物業(yè)服務(wù)費預算盈余，比例合理（0.5分）

10

3

投標人資格及第三方認證證明文件

（1）投標人介紹（0.5分）

（2）有效證件（營(yíng)業(yè)執照、稅務(wù)登記證、組織機構代碼證、資質(zhì)證書(shū)）（2分）（資質(zhì)證書(shū)不再需要提供，三證合一證書(shū)可以代替前三項）

（3）信用等級證明(3分)(A級企業(yè)+3分、B級企業(yè)+2分、C級企業(yè)+1分)

（4）通過(guò)質(zhì)量管理體系認證（1分）

6.5

4

管理團隊

介紹

（1）擬派項目經(jīng)理簡(jiǎn)介（附學(xué)歷證書(shū)、資格證書(shū)）

中專(zhuān)以上學(xué)歷、經(jīng)驗豐富、業(yè)績(jì)突出（1.5分）

（2）擬派其他管理人員一覽表（1分）

（3）擬派服務(wù)人員要求一覽表（1分）

管理人員附職業(yè)資格證書(shū)，特殊工種服務(wù)人員附特種作業(yè)操作證書(shū)

3.5

5

服務(wù)項目

業(yè)績(jì)

（1）服務(wù)項目獲“全國物業(yè)管理示范住宅小區”（7分）

（2）服務(wù)項目獲“安徽省物業(yè)管理示范住宅小區”（5分）

（3）服務(wù)項目獲“馬鞍山市物業(yè)管理示范住宅小區”（3分）

本項業(yè)績(jì)需提供批準文件，開(kāi)標前三年之內有效，單個(gè)項目取得兩個(gè)以上獎項的，以最高得分為準；不同項目取得獎項的，可以累加得分。該項總得分不超過(guò)15分

15

6

文件編制、

裝訂質(zhì)量

（1）符合編制格式和裝訂要求（1分）

?編制順序混亂，未能在實(shí)質(zhì)上響應招標文件要求，目錄頁(yè)碼和正文頁(yè)碼不對應，該標書(shū)作“0”分處理。

1

合 ??????????計

39

1

陳述部分

1.基本情況陳述（5分）

5

2

答辯部分

1.對項目管理思路清晰，措施合理（2分）；

2.回答問(wèn)題語(yǔ)言表達流暢、準確（2分）；

3.對評委提出問(wèn)題的回答針對性強（2分）；

4.掌握物業(yè)管理必要的專(zhuān)業(yè)知識，熟悉相關(guān)物業(yè)管理政策法規（3分）；

5.處理物業(yè)服務(wù)過(guò)程中可能發(fā)生的問(wèn)題方法得當、措施得力（3分）。

12

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17

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（一）

綜

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要

求

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一、基本要求

????1、服務(wù)與被服務(wù)雙方簽訂物業(yè)服務(wù)合同，雙方權利義務(wù)關(guān)系明確。

????2、小區內設置管理機構，并設客服接待中心，公示服務(wù)電話(huà)。

3、在客服接待中心懸掛或張貼物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)或復印件、項目負責人照片，小區內公示物業(yè)服務(wù)事項、服務(wù)標準、收費項目、收費標準等有關(guān)信息。提供特約服務(wù)的，公示特約服務(wù)項目及服務(wù)標準、收費標準。

????4、配置辦公家具、電話(huà)等辦公設施及辦公用品；辦公場(chǎng)所整潔有序。

????5、管理人員、專(zhuān)業(yè)操作人員按國家規定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書(shū)或崗位證書(shū)，其中具有中專(zhuān)以上學(xué)歷占總人數不低于20%。

6、服務(wù)人員建議配置標準：

（1）綜合管理人員：人均管理建筑面積18000平方米以下；

（2）工程維修人員：人均管理建筑面積22000平方米以下；

（3）秩序維護人員：人均管理建筑面積11000平方米以下；

（4）環(huán)境管理人員：人均管理建筑面積13000平方米以下。

????7、管理人員服裝統一，掛牌上崗，儀表整潔，行為規范，用語(yǔ)文明，服務(wù)主動(dòng)熱情。

????8、客服中心每日不低于8小時(shí)提供客戶(hù)接待；其他時(shí)間設置值班人員，負責項目運行，及時(shí)處理各種臨時(shí)或突發(fā)事件。

二、日常管理與服務(wù)

1、制定小區物業(yè)管理與服務(wù)工作計劃，并組織實(shí)施。

2、******消防、水、電、氣、電梯、公共秩序、公共衛生、自然災害等）處理機制和應急預案。

3、建立企業(yè)內部培訓機制，定期組織從業(yè)人員培訓、考核。

4、建立物業(yè)管理檔案（包括物業(yè)竣工驗收檔案、設備管理檔案、業(yè)主資料檔案、裝飾裝修管理檔案、日常運行檔案、內部管理檔案等）、檔案資料室；歸檔及時(shí)、完整，便于查詢(xún)。

5、使用計算機系統管理業(yè)主基本信息、物業(yè)基礎資料、維修養護記錄、收費記錄。

6、按照相關(guān)規定和管理規約（臨時(shí)管理規約）約定，建立裝飾裝修管理服務(wù)制度。

7、在物業(yè)共用部位顯著(zhù)位置公示16小時(shí)服務(wù)電話(huà)。對業(yè)主或使用人提出的意見(jiàn)、建議、投拆在2個(gè)工作日內處理回復；有報修、維修、處理記錄，維修完成后48小時(shí)內回訪(fǎng)，回訪(fǎng)率不低于80%。

8、設置物業(yè)管理標志，定期巡視檢查并做好記錄，包括各幢、單元標志、危及人身安全部位的警示標志、維修養護期間的警示標志。小區主出入口設有小區平面示意圖。

9、涉及業(yè)主或使用人正常生活的重要物業(yè)服務(wù)事項，應在主要出入口、各樓單元門(mén)內張帖通知，履行告知義務(wù)。

10、按有關(guān)規定和合同約定規范管理，使用專(zhuān)項維修資金。

11、做好安全生產(chǎn)管理；重要節假日前安排安全檢查。

12、每年至少公開(kāi)征集1次物業(yè)服務(wù)意見(jiàn)，問(wèn)卷率達到實(shí)際入住業(yè)主70%以上，公示整改情況。

13、在小區醒目位置設立公共信息欄；配合有關(guān)部門(mén)進(jìn)行公益性宣傳。

14、按照規定要求，每年第一季度向業(yè)主公示上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行情況、物業(yè)服務(wù)項目收支情況、本年度物業(yè)服務(wù)項目收支預算。

15、能提供兩種以上特約服務(wù)（有償）和兩種以上便民（無(wú)償）服務(wù)。

16、專(zhuān)項服務(wù)委托管理。依據相關(guān)規定，簽訂規范的委托服務(wù)合同，明確各方權利義務(wù)；專(zhuān)項服務(wù)企業(yè)應具備相應資質(zhì)，操作人員持有相應的職業(yè)資格證書(shū)；專(zhuān)項服務(wù)企業(yè)人員佩戴標志，儀表整潔，行為規范，用語(yǔ)文明；對專(zhuān)項服務(wù)企業(yè)的服務(wù)有監督管理及評價(jià)記錄。

17、對小區內違反治安、規劃、環(huán)保等方面法律、******委員會(huì )。

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（二）

共用部位及共用設施設備維修養護管理

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（二）

共用部位及共用設施設備維修養護管理

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（二）

共用部位及共用設施設備維修養護管理

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一、基本要求

1、建立房屋及共用設施設備檔案，有運行、檢查、維修養護記錄。

2、按照相關(guān)規定，及時(shí)對房屋使用安全情況進(jìn)行檢查。

3、每年第四季度制定下一年度維修養護計劃并組織實(shí)施。

4、對共用部位及共用設施設備進(jìn)行巡視檢查和維修養護并做好記錄。

5、特種設備按照有關(guān)規定運行、維修養護和定期檢驗檢測并做好記錄。

6、在發(fā)生雷暴、強降水、大風(fēng)、沙塵暴等極端天氣前后，要組織專(zhuān)項檢查并做好記錄。

7、設備機房。 每周巡視******消防滅火器材，并定期檢查器材完好情況；設施設備標志、標牌齊全；在顯著(zhù)位置張貼或懸掛相關(guān)制度、證書(shū)；各類(lèi)管線(xiàn)有分類(lèi)標志和流向標志； 交接班記錄齊全、完整。

二、共用部位

1、房屋結構

（1）根據房屋使用時(shí)間和設計年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況。

（2）對危及房屋結構安全的行為及時(shí)履行告知和勸阻義務(wù)，對拒不改正的，要報告行政主管部門(mén)，同時(shí)告知全體業(yè)主。

2、建筑部件

（1）每半年檢查1次外墻貼面磚（石）或抹灰、屋檐、陽(yáng)臺、雨罩、空調室外機支撐構件等，按照責任范圍進(jìn)行維修養護，做好記錄。

（2）每季度巡查1次共用部位的門(mén)、窗、玻璃等，按照責任范圍進(jìn)行維修養護，做好記錄。

（3）每半年檢查1次房屋共用部位的室內地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等，按照責任范圍進(jìn)行維修養護，做好記錄。

（4）每年汛期前和強降雨后檢查屋面防水和雨落管，按照責任范圍進(jìn)行維修養護，做好記錄；降雨后及時(shí)排除積水。

3、附屬構筑物

（1）每2個(gè)月巡查1次道路、場(chǎng)地、階梯及扶手、側石、管井、溝渠等，按照責任范圍進(jìn)行維修養護，做好記錄。

（2）每半年1次對屋面泄水溝、樓內外排水管道進(jìn)行清掃、疏通，保證排水暢通；每年6月至9月每月檢查一次屋頂，發(fā)現防水層有氣臌、碎裂，隔熱材料有斷裂、缺損的，應及時(shí)修理。各項工作應做好記錄。

（3）每半年巡查1次大門(mén)、圍墻，按照責任范圍進(jìn)行維修養護，做好記錄。

（4）每半年巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀(guān)小品、室外健身設施，兒童樂(lè )園等，按照責任范圍進(jìn)行維修養護，做好記錄。

（5）每年檢查1次防雷裝置，按照責任范圍進(jìn)行維修養護，做好記錄。

三、空調系統

1、溫度控制符合節能要求，有節水節電具體措施，每月對能源消耗進(jìn)行統計、分析。進(jìn)行冷水機組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風(fēng)機、風(fēng)機盤(pán)管、水處理等設施設備運行、巡視、測溫、維修養護，做好記錄。

2、每年檢查1次管道、閥門(mén)并除銹。

3、定期檢驗壓力容器、儀表及冷卻塔噪聲。

4、每月清洗消毒1次新風(fēng)機、空氣處理機濾網(wǎng)、表冷器、箱體；每年清洗消毒2次風(fēng)機盤(pán)管濾網(wǎng)；每?jì)赡昵逑聪?次風(fēng)管。

四、二次供水設備

1、直接從事供水工作的人員應有健康體檢合格證。

2、二次供水設施按要求使用消毒設備，水箱按規定清洗消毒、水質(zhì)化驗，水質(zhì)符合國家生活飲用水衛生標準。

3、每日巡視1次水箱、水泵房，做好巡視記錄。

4、有備用水泵的供水系統，要定期切換運行。

5、每半年對水泵潤滑情況進(jìn)行檢查，視情況補充或更換潤滑劑；每年對水泵進(jìn)行1次整體養護。

6、每2年對供水管道、閥門(mén)等進(jìn)行除銹、刷漆1次，每年入冬前對暴露管道進(jìn)行防凍處理。

7、水箱、蓄水池蓋板應保持完好并加鎖，鑰匙由專(zhuān)人保管，溢流管口、透氣口應安裝金屬防護網(wǎng)并保持完好。

五、排水系統

1、排水設施。每年汛期前對雨、污水井、屋面雨水口等排水設施進(jìn)行檢查、清理、疏通；每次降雨前后及強降雨過(guò)程中對主要排水口、管井進(jìn)行檢查。

2、污水泵。每月巡視1-2次，每年年養護1次。

3、窨井、化糞池。定期檢查，每年清掏1次。

六、公共照明和電氣設備

1、?室內照明。每月巡檢1-2次，一般故障即時(shí)修復，其他復雜故障3日內修復。

2、?室外照明。每月巡檢1-2次，一般故障即時(shí)修復，其他復雜故障1周內修復；適時(shí)調整時(shí)間控制器。

3、?應急照明。每月巡檢2次，故障即時(shí)修復；斷電后維持照明時(shí)間達標，指示燈表面亮度和應急照明照度達標；每季度活化1次蓄電池。

4、?高壓柜。每周巡檢1次高壓柜，做好記錄。

5、?干式變壓器。每日巡檢1次，做好記錄。

6、?油浸變壓器。每日巡檢1次，做好記錄。

7、?低壓柜。每月巡檢1-2次；每年養護1次；每年檢查1次電氣安全；做好記錄。

8、?低壓配電箱和低壓線(xiàn)路。每季度巡檢1次；每年養護1次；每半年切換1次雙路互投開(kāi)關(guān)；做好記錄。

9、?電動(dòng)機。每月巡檢1次運行中的電動(dòng)機；每年養護1次；做好記錄。

10、?控制柜。每月巡檢1-2次；每年養護1次；做好記錄。

11、?發(fā)電機。每季度試運行1次；每年1次帶負荷運行；每年活化2次蓄電池；每周巡檢1次充電機和蓄電池；做好記錄。

12、?變配電室。專(zhuān)業(yè)人員24小時(shí)值班；設備附件及工具、個(gè)人防護用品完好；防小動(dòng)物措施完備。

七、安全防范系統

1、?對講門(mén)口機。每季度檢查2次按鍵、顯示屏等，表面清潔1次；每半年內部除塵1次。

2、?網(wǎng)絡(luò )控制箱。每年度檢查1次外觀(guān)、接線(xiàn)，表面清潔1次；每半年內部除塵1次。

3、?紅外對射探測器。每年檢查1次防水、探測范圍、接線(xiàn)等，表面清潔1次；每半年內部除塵1次。

4、?圖像采集設備。每月檢查1次監視畫(huà)面、錄像功能；每月表面清潔3次；每半年內部除塵1次。

5、?攝像機。每半年檢查1次聚焦、紅外夜視、防水、接線(xiàn)等，鏡頭表面清潔1次；每年防護罩內部除塵1次。

6、?解碼器。每半年檢查1次防雨罩、接線(xiàn)等，表面清潔1次；每年內部除塵1次。

7、?云臺。每年檢查1次運轉、接線(xiàn)，表面清潔1次；每年轉動(dòng)部位上潤滑油1次。

8、?巡更點(diǎn)。每季度檢查1次外觀(guān)、存儲記錄，表面清潔1次。

9、?讀卡器。每季度檢查鍵盤(pán)、防水3次，表面清潔1次。

八、電梯

1、24小時(shí)運行。

2、設有高峰梯的，在高峰期與主梯同時(shí)運行。

3、發(fā)生電梯困人或其它重大事件時(shí)，應迅速啟用緊急救援預案，組織救助，物業(yè)管理人員須在30分鐘內到現場(chǎng)。專(zhuān)業(yè)維修人員須在30分鐘內到現場(chǎng)進(jìn)行救助。

4、每半月進(jìn)行1次日常維修養護工作。

5、設電梯管理員，負責電梯運行的日常巡視，做好電梯日常使用狀況記錄，落實(shí)電梯定期檢驗計劃。

6、定期檢查緊急報警裝置。

7、定期年檢并取得合格證。

8、轎廂內規范張帖有效年檢合格證、乘梯安全須知。

九、水景

1、啟用前進(jìn)行防滲漏檢查。

2、使用中每月巡查3次噴水池、水泵及其附屬設施。

3、設置必要的安全警示標志。

4、水質(zhì)符合衛生要求。

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（三）

公

共

秩

序

維

護

一、基本要求

1、出入口有專(zhuān)人24小時(shí)值勤。

2、對重點(diǎn)部位進(jìn)行巡視檢查并做好記錄，22：00至次日6:00每2小時(shí)巡視1次。

3、維護道路使用和場(chǎng)地的正常秩序。

4、小區應有火警、水警、警情應急預案，每年應組織不少于1次的應急預案演習。設有安防控制室的，專(zhuān)業(yè)人員24小時(shí)值守；監控影像資料，應當留存15日備查。

5、接到報警信號后，秩序維護人員應8-10分鐘內趕到現場(chǎng)進(jìn)行處理，并報告管理處與警方；接到住戶(hù)緊急求助時(shí)，秩序維護人員應8-10分鐘內趕到現場(chǎng)，采取相應措施。

6、對違法行為立即報警，協(xié)助相關(guān)部門(mén)處理。

7、記錄與檔案。各項工作記錄完整有效；檔案齊全。

二、車(chē)輛管理

1、建立停車(chē)管理制度。

2、建立停車(chē)管理檔案。

3、定期存放車(chē)輛的，應簽訂停車(chē)服務(wù)協(xié)議。

4、在顯著(zhù)位置公示停車(chē)須知。

5、設置規范的交通標志，包括引導標志，疏散指示燈，安全出口標志燈和其他警示性標志。

6、機動(dòng)車(chē)輛憑證出入，對臨時(shí)進(jìn)入的機動(dòng)車(chē)輛進(jìn)行登記。

7、定時(shí)專(zhuān)人定時(shí)巡查停車(chē)場(chǎng)（庫）及其他設施設備。

8、******消防器材并定期檢查，做好記錄。

9、停車(chē)場(chǎng)地面每周清掃1次，地下停車(chē)庫地面（含車(chē)位地面）每季度清拖1次。

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（四）

清

潔

衛

生

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一、生活垃圾的收集、清運

1、根據需求配置密閉式垃圾收集容器，有分類(lèi)標志。

2、每月清洗3次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季節每日噴灑藥水消毒。

3、生活垃圾做到日產(chǎn)日清，并清運到指定的垃圾收集場(chǎng)所，不得亂堆亂倒。

二、 物業(yè)共用部分清潔

1、?樓內

（1）每日清潔1次、每周清拖1次大堂地面；每月擦拭1次信報箱、大堂玻璃；每月清潔1次大堂、候梯廳墻面；每日巡視保潔1次。

（2）每月清掃1次樓層地面、樓梯，每月清拖******消防栓、指示牌等公共設施；燈具每半年除塵1次；每日巡視保潔1次。

2、電梯

（1）每周擦拭2次電梯轎廂門(mén)、面板；每日清拖1次電梯轎廂地面；每日巡視保潔1次。

（2）不銹鋼面或其他裝飾材料的電梯，每半年護理1次。

3、天臺屋面

?雨季前清掃1次樓頂天臺、屋面。有天臺、內天井的每周巡查1次。

4、庭院

（1）每日清掃1次道路、兩側人行道，巡視保潔1次。

（2）每月清潔1次小區公共照明及設施設備；每半年清潔1次雨蓬、門(mén)頭等。

5、水景

（1）定期對水體投放藥劑或進(jìn)行其他處理。

（2）每月安排專(zhuān)人清潔2次水面；定期進(jìn)行水體凈化處理；池底（壁）經(jīng)硬化處理的每季度清潔1次。

三、 有害生物防治

1、配合相關(guān)部門(mén)進(jìn)行有害生物防治。

2、投放藥物應預先告知，投藥位置有明顯標志。

四、 雨雪天氣

1、雨后清潔：雨后，對小區內主路、干路積水進(jìn)行清掃。

2、掃雪鏟冰：降雪時(shí)，及時(shí)清掃積雪，鏟除結冰。

五、衛生事件

發(fā)生公共衛生事件時(shí)，配合相關(guān)部門(mén)采取防治措施。

六、檢查記錄

每日檢查1次清潔質(zhì)量，做好記錄。

（五）

綠

化

管

理

一、基本要求：綠地保存率95%，喬、灌、草等保存率95%以上。綠地基本無(wú)裸露。

二、草 坪：每年普修2遍以上，切邊整理1次以上，每年除草4遍以上，無(wú)明顯雜草。干旱、高溫季節保證有效供水，有積水應及時(shí)排除，發(fā)現病蟲(chóng)害及時(shí)滅殺。

三、樹(shù) 木：修剪喬、灌木修剪每年2次以上；蘺、球、造型植物及時(shí)修剪，每年不少于2遍；地被、攀緣植物修剪及時(shí)，每年2次以上；每年中耕除草4次以上，及時(shí)拔除雜草，控制大面積大面積雜草發(fā)生，每年普施基肥一遍；草坪植物每年春季萌芽前和入冬前后施肥1-2次；有針對性及時(shí)滅治病蟲(chóng)害；發(fā)生伏倒及時(shí)扶正、加固。

四、檢查記錄：每半年至少檢查綠化工作1次，并對植物的養護情況進(jìn)行記錄。

（六）

消

防

安

全

防

范

一、基本要求

1******消防安全職責；

2******消防隊，每年進(jìn)行******消防基本知識和技能。

3******消防人員的工作。

4******消防控制室設專(zhuān)業(yè)人員******消防物資。

5、每周防火巡查******消防安全標志、疏散通道等。

6、每年對員工進(jìn)行******消防安全宣傳教育。

******消防設施設備維修養護

1、?火災自動(dòng)報警系統

（1） 報警控制主機、聯(lián)動(dòng)臺。每日巡查設備運行情況，24小時(shí)連續正常運行。每月機柜表面清潔1次，每年機柜內部設備除塵1次。每年定期檢查報警控制主機、聯(lián)動(dòng)臺。

（2） 模塊、探測器、手動(dòng)報警裝置。每年巡查1次模塊、探測器、手動(dòng)報警裝置；每年表面清潔1次；探測器投入運行2年后，每隔3年由專(zhuān)業(yè)清洗單位全部清洗一遍。

（3） 備用電源。每年備用電源充放電試驗和表面除塵1次。

2、消防廣播系統

每月機柜表面清潔1次，每半年機柜內部除塵1次，設備表面清潔1次；每年機柜內的設備內部除塵1次。每年檢查1次電話(huà)插孔、重要場(chǎng)所的對講電 ??話(huà)、對講電話(huà)主機、播音設備、揚聲器等。

3、防排煙系統

每年養護1次防排煙風(fēng)機、電源控制柜、風(fēng)口、防火閥等。

4、防火分隔系統

每年防火卷簾門(mén)的電機轉動(dòng)、齒輪鏈條傳動(dòng)部位上潤滑油1次，電控箱表面清潔、內部除塵1次；每年防火門(mén)附件檢查1次，每年門(mén)的轉動(dòng)部位上潤滑油1次。

5、水滅火系統

每年養護******消防泵、噴淋泵每月盤(pán)車(chē)1次，每年潤滑檢查1次，每年整體護1次。

6、滅火器

每年進(jìn)行1次功能性檢查。

物業(yè)管理用房

1棟

422.24

物業(yè)經(jīng)營(yíng)性用房

2棟

176.6

社區組織用房

3棟、8棟

501.87

一、人員費用

1、人員工資

①項目經(jīng)理

②客服人員

③物業(yè)管理員

④保潔人員

⑤維修人員

⑥綠化人員

⑦秩序維護人員

⑧其他人員（???????）

工資合計

2、社會(huì )統籌保險

3、福利

4、其他（???????）

人員費用合計

二、行政辦公費用

1、物業(yè)服務(wù)用房裝修費用

2、辦公費用

3、通信費用

4、交通費用

5、其他（???????）

辦公費合計

三、工具裝備費用

1、工具費

2、服裝費

3、其他（???????）

工具裝備費用合計

四、物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊

五、其他支出

1、不可預見(jiàn)費

2、管理費

3、稅費

4、

5

6

7

8

9、

早期介入費合計

1

服務(wù)理念和目標

（1）項目特點(diǎn)分析準確（3分）

（2）項目服務(wù)理念切合實(shí)際（1.5分）

（3）項目服務(wù)目標符合實(shí)際和招標人要求（1.5分）

6

2

人員配備

（1）綜合管理人員配置數滿(mǎn)足物業(yè)服務(wù)等級指導標準要求（2分）

（2）工程維修人員配置數滿(mǎn)足物業(yè)服務(wù)等級指導標準要求（2分）

（3）秩序維護人員配置數滿(mǎn)足物業(yè)服務(wù)等級指導標準要求（2分）

（4）環(huán)境管理人員配置數滿(mǎn)足物業(yè)服務(wù)等級指導標準要求（2分）

人員配置總數以各單項人數之和為準，低于指導標準10%（不含10%）的，技術(shù)標按“0”分處理；各單項人員配置數低于指導標準10%（不含10%）的，除單項人員配備不得分外，所對應的日常服務(wù)項也按“0”分處理：其中綜合管理人員對應日常服務(wù)中的第（1）項；工程維修人員對應日常服務(wù)中的第（2）項；秩序維護人員對應日常服務(wù)中的第（3）項；環(huán)境管理人員對應日常服務(wù)中的第（4）、（5）項

8

3

前期管理

（1）物業(yè)的承接查驗：有承接查驗方案且分工明確，流程清晰合理，措施得當（3分）

（2）入住管理：有入住管理方案且分工明確，流程清晰合理，措施得當（3分）

（3）裝修管理：有裝修管理方案且分工明確，流程清晰合理，措施得當（3分）

9

4

日常服務(wù)

（1）客戶(hù)服務(wù)：有客戶(hù)服務(wù)方案且受理、處置、反饋、回訪(fǎng)流程清晰（2分），職責明確（1分）

（2）物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行維護：有詳細的使用、維護、安全管理方案且符合服務(wù)等級標準規定（3分），共用設施設備的日常運行有有效的節能管理措施（1分）

（3）秩序維護管理：有公共安全防范服務(wù)方案并符合服務(wù)標準規定（1分）******消防安全服務(wù)方案完善，并符合服務(wù)標準規定（1分）；車(chē)輛管理服務(wù)方案完善，并符合服務(wù)標準規定（1分）

（4）清潔衛生管理：清潔衛生方案具體且符合服務(wù)等級標準規定（2分）

（5）綠化養護管理：綠化養護方案具體且符合服務(wù)等級標準規定（2分）

14

5

突發(fā)事件

應急預案

（1）預案應包括：火災、電梯事故、治安案件、突發(fā)公共衛生事件、供水中斷、供電中斷、燃氣泄漏、排水設施阻塞漫溢、大風(fēng)、暴雨、暴雪、地震等突發(fā)事件的應急處置預案且可操作性強（6分）

6

6

文件編制、

裝訂質(zhì)量

（1）符合編制格式和裝訂要求（1分）

編制順序混亂，未能在實(shí)質(zhì)上響應招標文件要求，目錄頁(yè)碼和正文頁(yè)碼不對應，該標書(shū)作“0”分處理。

1

合 ??????????計

44

1

投標響應文件

（1）投標函（1分）

（2）法定代表人身份證明（1分）

（3）授權委托書(shū)（1分）

前兩個(gè)文件少一個(gè)應作廢標處理，沒(méi)有委托代理人的無(wú)需提供授權委托書(shū)

3

2

投標報價(jià)

（1）報價(jià)表（1分）

（2）分項測算依據（1分）

（3）報價(jià)符合服務(wù)等級收費標準（1分）

（4）報價(jià)在平均值之內（3分），每超過(guò)或減少10%（含10%）扣1分，扣完3分為止

（4）各分項成本預算全面、詳細、合理（3分）

（5）稅金計算符合國家法規規定（0.5分）

（6）物業(yè)服務(wù)費預算盈余，比例合理（0.5分）

10

3

投標人資格及第三方認證證明文件

（1）投標人介紹（0.5分）

（2）有效證件（營(yíng)業(yè)執照、稅務(wù)登記證、組織機構代碼證、資質(zhì)證書(shū)）（2分）（資質(zhì)證書(shū)不再需要提供，三證合一證書(shū)可以代替前三項）

（3）信用等級證明(3分)(A級企業(yè)+3分、B級企業(yè)+2分、C級企業(yè)+1分)

（4）通過(guò)質(zhì)量管理體系認證（1分）

6.5

4

管理團隊

介紹

（1）擬派項目經(jīng)理簡(jiǎn)介（附學(xué)歷證書(shū)、資格證書(shū)）

中專(zhuān)以上學(xué)歷、經(jīng)驗豐富、業(yè)績(jì)突出（1.5分）

（2）擬派其他管理人員一覽表（1分）

（3）擬派服務(wù)人員要求一覽表（1分）

管理人員附職業(yè)資格證書(shū)，特殊工種服務(wù)人員附特種作業(yè)操作證書(shū)

3.5

5

服務(wù)項目

業(yè)績(jì)

（1）服務(wù)項目獲“全國物業(yè)管理示范住宅小區”（7分）

（2）服務(wù)項目獲“安徽省物業(yè)管理示范住宅小區”（5分）

（3）服務(wù)項目獲“馬鞍山市物業(yè)管理示范住宅小區”（3分）

本項業(yè)績(jì)需提供批準文件，開(kāi)標前三年之內有效，單個(gè)項目取得兩個(gè)以上獎項的，以最高得分為準；不同項目取得獎項的，可以累加得分。該項總得分不超過(guò)15分

15

6

文件編制、

裝訂質(zhì)量

（1）符合編制格式和裝訂要求（1分）

?編制順序混亂，未能在實(shí)質(zhì)上響應招標文件要求，目錄頁(yè)碼和正文頁(yè)碼不對應，該標書(shū)作“0”分處理。

1

合 ??????????計

39

1

陳述部分

1.基本情況陳述（5分）

5

2

答辯部分

1.對項目管理思路清晰，措施合理（2分）；

2.回答問(wèn)題語(yǔ)言表達流暢、準確（2分）；

3.對評委提出問(wèn)題的回答針對性強（2分）；

4.掌握物業(yè)管理必要的專(zhuān)業(yè)知識，熟悉相關(guān)物業(yè)管理政策法規（3分）；

5.處理物業(yè)服務(wù)過(guò)程中可能發(fā)生的問(wèn)題方法得當、措施得力（3分）。

12

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17

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（一）

綜

合

要

求

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一、基本要求

????1、服務(wù)與被服務(wù)雙方簽訂物業(yè)服務(wù)合同，雙方權利義務(wù)關(guān)系明確。

????2、小區內設置管理機構，并設客服接待中心，公示服務(wù)電話(huà)。

3、在客服接待中心懸掛或張貼物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)或復印件、項目負責人照片，小區內公示物業(yè)服務(wù)事項、服務(wù)標準、收費項目、收費標準等有關(guān)信息。提供特約服務(wù)的，公示特約服務(wù)項目及服務(wù)標準、收費標準。

????4、配置辦公家具、電話(huà)等辦公設施及辦公用品；辦公場(chǎng)所整潔有序。

????5、管理人員、專(zhuān)業(yè)操作人員按國家規定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書(shū)或崗位證書(shū)，其中具有中專(zhuān)以上學(xué)歷占總人數不低于20%。

6、服務(wù)人員建議配置標準：

（1）綜合管理人員：人均管理建筑面積18000平方米以下；

（2）工程維修人員：人均管理建筑面積22000平方米以下；

（3）秩序維護人員：人均管理建筑面積11000平方米以下；

（4）環(huán)境管理人員：人均管理建筑面積13000平方米以下。

????7、管理人員服裝統一，掛牌上崗，儀表整潔，行為規范，用語(yǔ)文明，服務(wù)主動(dòng)熱情。

????8、客服中心每日不低于8小時(shí)提供客戶(hù)接待；其他時(shí)間設置值班人員，負責項目運行，及時(shí)處理各種臨時(shí)或突發(fā)事件。

二、日常管理與服務(wù)

1、制定小區物業(yè)管理與服務(wù)工作計劃，并組織實(shí)施。

2、******消防、水、電、氣、電梯、公共秩序、公共衛生、自然災害等）處理機制和應急預案。

3、建立企業(yè)內部培訓機制，定期組織從業(yè)人員培訓、考核。

4、建立物業(yè)管理檔案（包括物業(yè)竣工驗收檔案、設備管理檔案、業(yè)主資料檔案、裝飾裝修管理檔案、日常運行檔案、內部管理檔案等）、檔案資料室；歸檔及時(shí)、完整，便于查詢(xún)。

5、使用計算機系統管理業(yè)主基本信息、物業(yè)基礎資料、維修養護記錄、收費記錄。

6、按照相關(guān)規定和管理規約（臨時(shí)管理規約）約定，建立裝飾裝修管理服務(wù)制度。

7、在物業(yè)共用部位顯著(zhù)位置公示16小時(shí)服務(wù)電話(huà)。對業(yè)主或使用人提出的意見(jiàn)、建議、投拆在2個(gè)工作日內處理回復；有報修、維修、處理記錄，維修完成后48小時(shí)內回訪(fǎng)，回訪(fǎng)率不低于80%。

8、設置物業(yè)管理標志，定期巡視檢查并做好記錄，包括各幢、單元標志、危及人身安全部位的警示標志、維修養護期間的警示標志。小區主出入口設有小區平面示意圖。

9、涉及業(yè)主或使用人正常生活的重要物業(yè)服務(wù)事項，應在主要出入口、各樓單元門(mén)內張帖通知，履行告知義務(wù)。

10、按有關(guān)規定和合同約定規范管理，使用專(zhuān)項維修資金。

11、做好安全生產(chǎn)管理；重要節假日前安排安全檢查。

12、每年至少公開(kāi)征集1次物業(yè)服務(wù)意見(jiàn)，問(wèn)卷率達到實(shí)際入住業(yè)主70%以上，公示整改情況。

13、在小區醒目位置設立公共信息欄；配合有關(guān)部門(mén)進(jìn)行公益性宣傳。

14、按照規定要求，每年第一季度向業(yè)主公示上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行情況、物業(yè)服務(wù)項目收支情況、本年度物業(yè)服務(wù)項目收支預算。

15、能提供兩種以上特約服務(wù)（有償）和兩種以上便民（無(wú)償）服務(wù)。

16、專(zhuān)項服務(wù)委托管理。依據相關(guān)規定，簽訂規范的委托服務(wù)合同，明確各方權利義務(wù)；專(zhuān)項服務(wù)企業(yè)應具備相應資質(zhì)，操作人員持有相應的職業(yè)資格證書(shū)；專(zhuān)項服務(wù)企業(yè)人員佩戴標志，儀表整潔，行為規范，用語(yǔ)文明；對專(zhuān)項服務(wù)企業(yè)的服務(wù)有監督管理及評價(jià)記錄。

17、對小區內違反治安、規劃、環(huán)保等方面法律、******委員會(huì )。

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（二）

共用部位及共用設施設備維修養護管理

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（二）

共用部位及共用設施設備維修養護管理

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（二）

共用部位及共用設施設備維修養護管理

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一、基本要求

1、建立房屋及共用設施設備檔案，有運行、檢查、維修養護記錄。

2、按照相關(guān)規定，及時(shí)對房屋使用安全情況進(jìn)行檢查。

3、每年第四季度制定下一年度維修養護計劃并組織實(shí)施。

4、對共用部位及共用設施設備進(jìn)行巡視檢查和維修養護并做好記錄。

5、特種設備按照有關(guān)規定運行、維修養護和定期檢驗檢測并做好記錄。

6、在發(fā)生雷暴、強降水、大風(fēng)、沙塵暴等極端天氣前后，要組織專(zhuān)項檢查并做好記錄。

7、設備機房。 每周巡視******消防滅火器材，并定期檢查器材完好情況；設施設備標志、標牌齊全；在顯著(zhù)位置張貼或懸掛相關(guān)制度、證書(shū)；各類(lèi)管線(xiàn)有分類(lèi)標志和流向標志； 交接班記錄齊全、完整。

二、共用部位

1、房屋結構

（1）根據房屋使用時(shí)間和設計年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況。

（2）對危及房屋結構安全的行為及時(shí)履行告知和勸阻義務(wù)，對拒不改正的，要報告行政主管部門(mén)，同時(shí)告知全體業(yè)主。

2、建筑部件

（1）每半年檢查1次外墻貼面磚（石）或抹灰、屋檐、陽(yáng)臺、雨罩、空調室外機支撐構件等，按照責任范圍進(jìn)行維修養護，做好記錄。

（2）每季度巡查1次共用部位的門(mén)、窗、玻璃等，按照責任范圍進(jìn)行維修養護，做好記錄。

（3）每半年檢查1次房屋共用部位的室內地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等，按照責任范圍進(jìn)行維修養護，做好記錄。

（4）每年汛期前和強降雨后檢查屋面防水和雨落管，按照責任范圍進(jìn)行維修養護，做好記錄；降雨后及時(shí)排除積水。

3、附屬構筑物

（1）每2個(gè)月巡查1次道路、場(chǎng)地、階梯及扶手、側石、管井、溝渠等，按照責任范圍進(jìn)行維修養護，做好記錄。

（2）每半年1次對屋面泄水溝、樓內外排水管道進(jìn)行清掃、疏通，保證排水暢通；每年6月至9月每月檢查一次屋頂，發(fā)現防水層有氣臌、碎裂，隔熱材料有斷裂、缺損的，應及時(shí)修理。各項工作應做好記錄。

（3）每半年巡查1次大門(mén)、圍墻，按照責任范圍進(jìn)行維修養護，做好記錄。

（4）每半年巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀(guān)小品、室外健身設施，兒童樂(lè )園等，按照責任范圍進(jìn)行維修養護，做好記錄。

（5）每年檢查1次防雷裝置，按照責任范圍進(jìn)行維修養護，做好記錄。

三、空調系統

1、溫度控制符合節能要求，有節水節電具體措施，每月對能源消耗進(jìn)行統計、分析。進(jìn)行冷水機組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風(fēng)機、風(fēng)機盤(pán)管、水處理等設施設備運行、巡視、測溫、維修養護，做好記錄。

2、每年檢查1次管道、閥門(mén)并除銹。

3、定期檢驗壓力容器、儀表及冷卻塔噪聲。

4、每月清洗消毒1次新風(fēng)機、空氣處理機濾網(wǎng)、表冷器、箱體；每年清洗消毒2次風(fēng)機盤(pán)管濾網(wǎng)；每?jì)赡昵逑聪?次風(fēng)管。

四、二次供水設備

1、直接從事供水工作的人員應有健康體檢合格證。

2、二次供水設施按要求使用消毒設備，水箱按規定清洗消毒、水質(zhì)化驗，水質(zhì)符合國家生活飲用水衛生標準。

3、每日巡視1次水箱、水泵房，做好巡視記錄。

4、有備用水泵的供水系統，要定期切換運行。

5、每半年對水泵潤滑情況進(jìn)行檢查，視情況補充或更換潤滑劑；每年對水泵進(jìn)行1次整體養護。

6、每2年對供水管道、閥門(mén)等進(jìn)行除銹、刷漆1次，每年入冬前對暴露管道進(jìn)行防凍處理。

7、水箱、蓄水池蓋板應保持完好并加鎖，鑰匙由專(zhuān)人保管，溢流管口、透氣口應安裝金屬防護網(wǎng)并保持完好。

五、排水系統

1、排水設施。每年汛期前對雨、污水井、屋面雨水口等排水設施進(jìn)行檢查、清理、疏通；每次降雨前后及強降雨過(guò)程中對主要排水口、管井進(jìn)行檢查。

2、污水泵。每月巡視1-2次，每年年養護1次。

3、窨井、化糞池。定期檢查，每年清掏1次。

六、公共照明和電氣設備

1、?室內照明。每月巡檢1-2次，一般故障即時(shí)修復，其他復雜故障3日內修復。

2、?室外照明。每月巡檢1-2次，一般故障即時(shí)修復，其他復雜故障1周內修復；適時(shí)調整時(shí)間控制器。

3、?應急照明。每月巡檢2次，故障即時(shí)修復；斷電后維持照明時(shí)間達標，指示燈表面亮度和應急照明照度達標；每季度活化1次蓄電池。

4、?高壓柜。每周巡檢1次高壓柜，做好記錄。

5、?干式變壓器。每日巡檢1次，做好記錄。

6、?油浸變壓器。每日巡檢1次，做好記錄。

7、?低壓柜。每月巡檢1-2次；每年養護1次；每年檢查1次電氣安全；做好記錄。

8、?低壓配電箱和低壓線(xiàn)路。每季度巡檢1次；每年養護1次；每半年切換1次雙路互投開(kāi)關(guān)；做好記錄。

9、?電動(dòng)機。每月巡檢1次運行中的電動(dòng)機；每年養護1次；做好記錄。

10、?控制柜。每月巡檢1-2次；每年養護1次；做好記錄。

11、?發(fā)電機。每季度試運行1次；每年1次帶負荷運行；每年活化2次蓄電池；每周巡檢1次充電機和蓄電池；做好記錄。

12、?變配電室。專(zhuān)業(yè)人員24小時(shí)值班；設備附件及工具、個(gè)人防護用品完好；防小動(dòng)物措施完備。

七、安全防范系統

1、?對講門(mén)口機。每季度檢查2次按鍵、顯示屏等，表面清潔1次；每半年內部除塵1次。

2、?網(wǎng)絡(luò )控制箱。每年度檢查1次外觀(guān)、接線(xiàn)，表面清潔1次；每半年內部除塵1次。

3、?紅外對射探測器。每年檢查1次防水、探測范圍、接線(xiàn)等，表面清潔1次；每半年內部除塵1次。

4、?圖像采集設備。每月檢查1次監視畫(huà)面、錄像功能；每月表面清潔3次；每半年內部除塵1次。

5、?攝像機。每半年檢查1次聚焦、紅外夜視、防水、接線(xiàn)等，鏡頭表面清潔1次；每年防護罩內部除塵1次。

6、?解碼器。每半年檢查1次防雨罩、接線(xiàn)等，表面清潔1次；每年內部除塵1次。

7、?云臺。每年檢查1次運轉、接線(xiàn)，表面清潔1次；每年轉動(dòng)部位上潤滑油1次。

8、?巡更點(diǎn)。每季度檢查1次外觀(guān)、存儲記錄，表面清潔1次。

9、?讀卡器。每季度檢查鍵盤(pán)、防水3次，表面清潔1次。

八、電梯

1、24小時(shí)運行。

2、設有高峰梯的，在高峰期與主梯同時(shí)運行。

3、發(fā)生電梯困人或其它重大事件時(shí)，應迅速啟用緊急救援預案，組織救助，物業(yè)管理人員須在30分鐘內到現場(chǎng)。專(zhuān)業(yè)維修人員須在30分鐘內到現場(chǎng)進(jìn)行救助。

4、每半月進(jìn)行1次日常維修養護工作。

5、設電梯管理員，負責電梯運行的日常巡視，做好電梯日常使用狀況記錄，落實(shí)電梯定期檢驗計劃。

6、定期檢查緊急報警裝置。

7、定期年檢并取得合格證。

8、轎廂內規范張帖有效年檢合格證、乘梯安全須知。

九、水景

1、啟用前進(jìn)行防滲漏檢查。

2、使用中每月巡查3次噴水池、水泵及其附屬設施。

3、設置必要的安全警示標志。

4、水質(zhì)符合衛生要求。

?

?

（三）

公

共

秩

序

維

護

一、基本要求

1、出入口有專(zhuān)人24小時(shí)值勤。

2、對重點(diǎn)部位進(jìn)行巡視檢查并做好記錄，22：00至次日6:00每2小時(shí)巡視1次。

3、維護道路使用和場(chǎng)地的正常秩序。